Одним з ефективних способів, які використовують банки у війні з позичальниками є перереєстрація банком права власності на предметі іпотеки за собою з подальшим встановленням контролю над таким майном. На жаль, не усі знають про те, що банки мають право таке робити на підставі положень договорів іпотеки і дуже сильно дивуються, коли позичальники або майнові поручителі отримують позовну заяву про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем. Причини, чому банки люблять використовувати такі способи доволі різноманітні, але у своїй більшості вони спрямовані на ефективне повернення заборгованості, яка виникла з простроченням сплати кредиту. Дана стаття стосуватиметься одного із способів звернення стягнення на предмет іпотеки передбаченого статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а саме, визнання за кредитором права власності на іпотечне майно, адже судова практика по даному питанню у останні роки була доволі суперечливою.
Перед тим, як перейти до суті проблеми даного питання є необхідним розібратися зі способами, які банк може використовувати для звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, стаття 33 Закону України «Про іпотеку» вказує, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому, використання позасудових способів регламентовано статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (далі – Закон), а саме, вони можуть бути реалізовані шляхом:
- надання права іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому статтею 37 Закону;
- надання права іпотекодержателю продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій третій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку передбаченому статтею 38 Закону.
Що ж стосується судових способів, то вони передбачені статтею 39 та 41 Закону, де зазначено, що реалізація предмета іпотеки відбувається шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу передбаченої статтею 38 Закону, тобто надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій третій особі.
Тобто, стаття 38 Закону є комбінованою та може стосуватися, як судового так і позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду у порядку зазначеному статтею 37 Закону (шляхом визнання права власності за іпотекодержателем) чинним Законом не передбачено.
Суть проблеми пов’язаної з даною статтею полягає у тому, що банки та інші фінансові установи масово подавали та подають позовні заяви про звернення стягнення на предмет іпотеки з вимогами про реєстрацію права власності за ними, хоча такого способу і не передбачено Законом. Судова практика при цьому залишалася дуже неоднозначною. Більше того, ситуація була погіршена Верховним судом України, який у своїй постанові № 6-1219цс16 від 14 вересня 2016 року прийшов до наступного висновку:
«Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.
Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).
Аналізуючи положення статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», 328, 335, 376, 392 ЦК України слід дійти висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – на підставі рішення суду та два позасудових способи захисту: на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі, реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
У справі, яка переглядається, судами встановлено, що умови договору відповідачка не виконувала, кредит не погасила, в зв’язку з чим утворилася заборгованість, а положеннями іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Хоча у справі, яка переглядається, суд ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно у рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував норми статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», однак встановивши вищезазначені фактичні обставини, суд вірно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою».
У подальшому Верховний суд України неодноразово підтримував вищезазначену позицію, тобто вказував, що судами дійсно було порушено норми матеріального права, адже Законом не передбаченого такого способу судового захисту, проте у зв’язку з тим, що права кредитора порушено, то суди нижчих інстанцій правильно роблять, що задовольняють позовні заяви, адже порушене право підлягає захисту. Як наслідок судова практика з цього питання зайшла в глухий кут. Керуючись зазначеним висновком, деякі судді відмовляли в задоволенні позовних вимог на тій підставі, що законом не передбачено реалізації статті 37 Закону на підставі рішення суду, інші писали, що такого способу не вказано, проте права порушено і позовні вимоги потрібно задовольняти. І ось, новостворений Верховний суд у складі Великої Палати поставив крапку у даному питанні. У своїй Постанові від 21.03.2018 року у справі № 760/14438/15-ц судом було зроблені наступні висновки:
«Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки – це виключно позасудовий спосіб врегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.
З урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання право власності на нього за іпотекодержателем».
Тобто, Верховний суд вказав на неможливість судового використання статті 37 Закону та зазначив, що такий спосіб може бути реалізований фінансовою установою лише в позасудовому порядку на підставі відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Тобто, для того, щоб реалізувати статтю 37 Закону іпотекодержателю необхідно у порядку передбаченому статтею 35 Закону направити іпотекодавцю вимогу про усунення порушень основного зобов’язання (іпотечне повідомлення), яка повинна бути виконана протягом 30 (тридцяти) днів (за споживчими кредитами – 60 (шістдесят) днів) з моменту отримання. Потім за даним повідомленням та відповідним застереженням у договорі іпотеки, кредитор може звернутися до нотаріуса для перереєстрації права власності. Лише за наявності двох вищезазначених елементів нотаріус може здійснити реєстрацію права власності за іпотекодержателем.
У підсумку ми маємо ситуацію, коли у фінансових установ забрали один з ефективних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, адже реалізація статті 37 Закону в позасудовому порядку доволі складний процес на шляху якого може зустрітися велика кількість перепон: боржник або майновий поручитель не отримали іпотечного повідомлення; у реєстрі речових прав відсутній запис про право власності; у іпотекодержателя відсутні оригінали правовстановлюючих документів; на предмет іпотеки накладено арешт не в інтересах іпотекодержателя. Але з іншого боку правовий висновок Верховного суду усуне величезну дірку у судовій практиці, уніфікує її та зробить наступні рішення судів нижчих інстанцій більш передбачуваними.
Джерело: https://www.mak-mel.com